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2019年上半年汕頭房地產市場運行分析
  • 2019-08-30 17:35
  • 來源:汕頭市統計局
  • 發布機構:汕頭市統計局
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  • 內容摘要:本文分析了2019年上半年汕頭房地產開發運行情況,指出了重點關注的問題,并提出相關建議。

    關鍵詞:2019年上半年  房地產市場  分析

    2019年上半年,汕頭市房地產開發運行情況良好,開發投資保持平穩增長態勢;房屋施工規模和竣工面積呈增長趨勢;商品房銷售面積降幅收窄;企業到位資金良好。

    一、全市房地產市場運行情況

       (一)房地產開發投資穩中趨緩

    上半年,汕頭市完成房地產開發投資178.10億元,同比下降11.4(圖1),增幅比一季度回落16.4個百分點,比去年同期和去年全年分別回落40.9和35.4個百分點,開發投資總體為平穩增長趨緩態勢。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重18.1%,比去年同期低4.9個百分點。上半年,汕頭市房地產開發投資增幅在全省處于中等水平。

    圖1 汕頭市一年來房地產開發投資走勢圖

    按投資區域分,中心城區開發投資占主導地位。上半年,中心城區房地產開發投資125.40億元,占全部房地產投資的70.4%,同比下降11.4%,比去年同期回落31.1個百分點,非中心城區房地產開發投資52.70億元,同比下降11.4%,比去年同期回落72.4個百分點。

    按投資構成分,建安工程投資增幅上漲、土地購置費大幅下降。上半年,建筑工程投資114.40億元,同比增長10.3%,增幅比去年同期提高9.9個百分點;安裝工程投資10.75億元,同比增長20.5%,增幅比去年同期提高13.9個百分點;土地購置費30.31億元,同比下降60.7%。

    按類型分,住宅、辦公樓和商業營業用房投資均增長平穩。上半年,商品住宅投資112.44億元,同比下降10.6%,較去年同期回落25.9個百分點,住宅投資占房地產開發投資比重63.1%,同比提高0.5個百分點;辦公樓投資14.90億元,同比增長15.8%,商業營業用房投資15.17億元,同比下降4.0%,辦公樓和商業營業用房投資合計占房地產開發投資比重為16.9%,同比提高2.6個百分點,投資力度進一步加大。

       (二)商品房施工、竣工面積逐步增長,新開工面積增幅明顯回落

    上半年,商品房施工面積2837.84萬平方米,同比增長3.7%,其中住宅施工面積1806.01萬平方米,增長4.0%,分別比去年同期回落19.5個和11.9個百分點。

    商品房竣工面積大幅上升。上半年,商品房竣工面積256.45萬平方米,同比增長66.7%,其中,住宅竣工面積174.89萬平方米,增長71.5%,增幅分別比去年同期提高32.2個和44.6個百分點。

    商品房新開工面積96.70萬平方米,同比下降77.5%,其中住宅58.01萬平方米,同比下降77.2%,增幅分別比上年同期回落198.8個和160.5個百分點。

       (三)商品房銷售降幅收窄,仍處負增長區間,非住宅類房屋銷售較好

    在中央“房子是用來住的,不是用來炒的”的主基調下,國家房地產調控力度持續不減,市場熱度逐漸冷卻,消費者大部分處于觀望狀態,使得上半年商品房銷售雖有增長,但房地產市場已無去年同期的活躍程度。

    上半年,全市新建商品房銷售面積203.23萬平方米,同比下降13.6%(圖2),增幅比去年同期回落2.4個百分點;全市商品房銷售額196.90億元,下降12.0%,增幅較去年同期回落0.5個百分點。上半年,汕頭市商品房銷售面積增幅在全省21個市中居第13位,在全省處于中等水平。

    圖2 汕頭市一年來商品房銷售面積、銷售額走勢圖 

    按用途分,住宅銷售面積179.84萬平方米,同比下降16.8%,增幅較去年同期回落3.8個百分點,住宅銷售面積占商品房銷售面積88.5%,比去年同期回落3.4個百分點;辦公樓、商業營業用房和其他房屋銷售面積分別為3.55萬平方米、8.21萬平方米和11.62萬平方米,三者同比分別增長67.7%、22.6%和13.1%,數據顯示,辦公樓、商業營業用房和其他商品房銷售均趨于向好。

    按區域分,中心城區商品房銷售面積116.72萬平方米,同比下降26.1%,非中心城區86.50萬平方米,增長12.2%。數據顯示,非中心城區銷售形勢優于中心城區。

    商品房銷售價格有所增長。上半年,商品房屋每平方米均價9689元,比去年同期增加170元,同比增長1.8%,其中住宅銷售每平方米均價8954元,比去年同期減少127元,同比下降1.4%。

      (四)房地產開發到位資金良好,國內貸款、定金及預收款和個人按揭同比下降

    上半年,全市房地產開發企業本年到位資金192.25億元,同比下降15.4%。其中,國內貸款6.65億元,大幅下降87.0%;企業自籌資金133.90億元,增長6.6%;定金及預收款、個人按揭貸款分別40.02億元和2.96億元,同比分別下降3.0%和50.1%。

    從開發企業資金來源構成分析,上半年,國內貸款占到位資金3.5%,自籌資金占69.7%,定金及預收款和個人按揭貸款分別占20.8%和1.5%。由此可見,房地產開發企業自籌資金在所有資金來源中占主導地位,是房地產開發投資的重要支撐,而定金及預收款和個人按揭貸款占比較少說明企業資金回籠速度較慢。

    二、當前房地產開發運行中需關注的問題

      (一)商品房銷售降幅比一季度有所收窄,但仍處于負增長區

    上半年,全市商品房銷售面積和銷售額增幅較一季度有所提升,商品房銷售面積增幅同比下降13.6%,銷售額下降12.0%,分別比一季度提高19.7個百分點和22.7個百分點。龍湖、澄海、濠江區都為負增長,其中濠江區降幅最大,同比下降46.9%,龍湖、澄海、濠江區在去年較大基數的情況下,下半年的銷售增幅提升壓力也比較大。從2019年上半年房地產市場情況看,下半年銷售將趨穩向好,隨著傳統銷售旺季“金九銀十”的到來,再加上各企業促銷手段的多樣化,都可以在一定程度上促進下半年銷售的增長。

      (二)部分項目已網簽面積未能及時納入統計數據

    經與住建局提供的網簽數據比對,較多網簽未納統面積出現在裕通花園東區、嘉盛豪庭華南住宅二期B區等大項目中,各區縣應根據每月下發的數據比對表查清補齊企業少報、漏報的銷售面積,做到應統盡統。

       (三)數量較少的新項目難以為房地產市場發展提供強勁的新推力

    上半年新入庫房地產開發項目僅10個,其中大型項目3個,中小型項目7個(最大的谷饒碧桂園項目總投資為7.8億元),與去年同期相比,在項目個數與項目投資規模上均大幅度下降,難以為房地產市場的后續發展提供有力的支撐。

      (四)部分樓盤基礎配套設施不成熟降低潛在客戶的購買欲望

    東海岸、南濱路片區一些較大型的樓盤如壹品灣、悅水灣等,其生活休閑、教育、醫療等服務設施配置尚未成型,在一定程度上影響了居住者的生活便利性,提高了生活成本,從而弱化了對潛在客戶的購買吸引力。

    三、相關建議

    (一)進一步加強市場分析和完善聯動體系

    有關部門需加強房地產市場走勢的分析和預測,在相關業務部門間實現房產信息的對接與共享,共同促進商品房銷售面積適度增長,同時要預判防范風險,穩定市場預期。另外,建議要進一步發揮汕頭房地產行業協會職能,深入市場調研和了解群眾居住需求,掌握市場發展動態,保障房地產市場健康、平穩發展。

    (二)加快城市建設吸引外來投資和居住人口

    汕頭成為省域副中心城市的戰略定位,為汕頭推動全面振興協調發展注入了新的動力和活力,值此發展契機,應該進一步加強城市基礎設施建設,拓寬城市空間,打造城市新格局,同時要全力扶持優勢產業園區和重點企業,以加強企業投資信心,從各方面提升城市的競爭力和影響力,擦亮城市名片,加大宣傳力度,從而吸引更多的人來汕投資和就業置產。 

    (三)房地產企業要強化自身素質

    房地產企業的發展不僅要與群眾日益增長的消費需求同步,不斷完善樓盤周邊環境和硬件設施,為消費者打造一個舒適稱心、生活便利的居住環境,而且企業也要不斷摸索研究,結合自身特色挖掘內在潛力,創新經營理念,塑造精品意識,提高物業服務水平,增強在同行業中的競爭力。

                                供稿單位:農村與投資統計科

                                   撰    稿:張仰暉

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